Один из недостроев Киевской области «Жемчужина Ирпенских Липок» заморожен с 2013 года
Анализ. Почему одни квартиры, выставленные на продажу, буквально улетают, а другие, наоборот "зависают" в агентствах на длительный срок? Что такое ликвидность и какие признаки ликвидности квартиры? Ликвидность недвижимости в Киеве и пригороде. Их потенциал к подорожанию в будущем. Об этом мы расскажем в этой статье.
Поскольку понятие ликвидности используется довольно часто в совершенно разных ситуациях, уточним терминологию. Что подразумевают под этим понятием? По определению экспертов, ликвидность недвижимости – это насколько быстро она может быть продана по близкой к рыночной цене. Ликвидность обратно пропорциональна времени, необходимому для продажи: чем меньше времени требуется, тем выше ликвидность.
Ознакомимся поближе с критериями продаваемой недвижимости, которые влияют на ее ликвидность, то есть повышают интерес потенциальных покупателей, делают ее привлекательной в случае продажи.
Такими критериями являются месторасположение объекта недвижимости, близость к транспортным развязкам, уровень развития социальной инфраструктуры, обеспечение социальными учреждениями и экология. На реальных примерах пригородных и городских новостроек сравним уровни их жизнеобеспечения и комфорта, которые напрямую влияют на ликвидность этих объектов и их потенциал к подорожанию в будущем. Вне нашего внимания оставим конкретные характеристики жилья, такие как размеры, планировки и этажность.
Очевидно, что большим спросом пользуется жилье, которое стоит меньше. Если смотреть на первичный рынок в столице, то это квартиры экономкласса, расположенные в спальных районах столицы, а также квартиры в близлежащих к Киеву городах: Вишневом, Ирпене, Буче, Гостомеле и прочих.
Тенденция последних лет, когда пригород по объемам ввода нового жилья опережал Киев, стала меняться. Во-первых, из-за снижения стоимости столичного жилья приобрести двухкомнатную квартиру в пригородной новостройке по цене однокомнатной в Киеве никак не получится. Более того, стоимость квадратного метра в Киеве незначительно выше, чем в пригородных аналогах (если мы сравниваем жилье одинаковой категории). Во-вторых, покупатели, которые обратили внимание на окрестности Киева и среагировали на более низкую цену квартир в пригороде, те, кто откликнулся на растиражированные лозунги о развивающейся инфраструктуре, о зеленых рекреационных зонах с девственно чистым воздухом, столкнулись с целым рядом проблем, к которым не были готовы.
Первое – это транспортные проблемы. Работающие и студенты из пригорода не понаслышке знают об огромных пробках на въезде в столицу утром и вечером. Данные исследования маятниковых миграций населения из пригорода в Киев таковы: в столицу ежедневно приезжают на работу 41 % жителей Броваров и района, 21 % — Борисполя, 43 % — Ирпеня и прилегающих городов. В целом из области в столицу ежедневно приезжает около 600 тысяч человек, а это – 32 % населения Киевской области. Вскоре дороги вообще не смогут справиться с маятниковой миграцией пригородных жителей в Киев и обратно. О дорожном коллапсе с 8 до 9 утра "кричат" в сетях на форумах жители Софиевской и Петропавловской Борщаговок, Вишневого, Крюковщины. Уже сейчас вопрос времени, затраченного на поездку до места работы или учебы, становится ключевым при выборе жилья и в перспективе окажет влияние на ликвидность квартир, проживание в которых осложняется существенными транспортными проблемами.
Если в ближайшие годы в развитие транспортной и социальной инфраструктуры не будут инвестированы миллиардные средства, ликвидность пригородного жилья резко снизится. В настоящее время подобные инвестиции в инфраструктуру на уровне местных властей даже не обсуждаются. Мы увидим снижение интереса к пригороду, тем более что верхний предел цены предложения в пригороде ограничен ценами в новых жилых комплексах экономкласса в Киеве.
Второе. Темпы развития пригородной инфраструктуры не успевают за быстрорастущими новостройками, примеры тому Ирпень и Вишневое. Объекты социальной инфраструктуры строятся нерегулярно и неравномерно по сравнению со столицей. В итоге практически во всех городах-спутниках, где население увеличилось в разы, нарастает дефицит мест в детсадах и школах, начинаются серьезные проблемы с медучреждениями и прочее.
Особенно сильно эти проблемы ощущаются в городах-сателлитах, где прирост числа жителей составляет от 10 до 500 %. Например, Софиевская Борщаговка (530 %), Крюковщина (300 %), Буча (110 %), Петропавловская Борщаговка (80 %), Новоселки (90 %), Чайка (80 %) Бровары (40 %), Вишневое (20 %) и Ирпень (10 %).
Постройка детсадов и школ, хотя и предусмотрена проектами новых жилых комплексов, но строят эти объекты в последнюю очередь, когда в домах уже живут люди. Да и новые учреждения, как правило частные, поэтому не всем по карману. У жителей Ирпеня проблемы с детскими садами. Чтобы попасть в государственный детсад, нужно записываться чуть ли не с рождения ребенка. Есть в городе и частные детсады, но стоят они несколько тысяч гривен в месяц, что серьезно бьет по семейному бюджету родителей.
Если уже сейчас пригородная инфраструктура не справляется с нагрузкой, то в перспективе для молодых семей оформить детей в детский сад и школу может стать неразрешимой проблемой.
Что касается более взрослой части новоселов в пригороде, их ждут похожие проблемы, но в части медицины. "Километровые" очереди "за здоровьем" -- привычное явление для пригородных больниц уже сейчас. Почитайте форумы: мамочки жалуются на очереди к педиатру, растянувшиеся на месяц. Понятно, что введение в эксплуатацию новых жилых комплексов и неизбежное увеличение количества жителей только усугубляет проблему. В других населенных пунктах люди могут неделями ждать очереди на прием к педиатру.
Но все вышеперечисленное – это видимые, всем известные проблемы. А теперь затронем темы, о которых крайне редко задумывается обычный житель столицы. Речь идет о подключении жилищных комплексов к канализации и как это может сказаться на ликвидности квартир.
В Киеве строительство домов изначально предполагает их подключение к центральному коллектору, при этом мощности на сегодня достаточные, чтобы подключать новые жилищные комплексы. В это же время массовая застройка пригорода негативно сказалась на коммуникациях многих городов-спутников. Канализационные сети прокладывались еще во времена СССР и, согласно действующим тогда нормативам, рассчитаны на нагрузку в десятки, а иногда и в сотни раз меньше, чем требуется сейчас. Как следствие, появились и нарастают сложности с отведением нечистот от растущих жилых комплексов. Застройщики в пригороде решают вопрос подключением домов к локальным септикам, как, например, в селах Ходосовка, Гора, Чубинское. При этом сами застройщики предпочитают стыдливо умалчивать о данной проблеме. В лучшем случае в проспектах будет указано наличие "автономной канализации", что для неосведомленных покупателей звучит даже более привлекательно. По сути, такая канализация – это система соединенных колодцев, которая никогда не будет герметичной. Не исключены ситуации, когда при низком залегании грунтовых вод уровень воды и фекалий в колодцах весной будет достигать поверхности. Кто гарантирует, что эта "радость" не окажется в квартирах, и захотите ли вы жить в таком доме? А решать эти проблемы придется самим жильцам, ведь, как говорится, глаза видели, что брали.
Похожая проблема связана с обеспечением новых комплексов водоснабжением. Централизованное водоснабжение, как и водоотведение, строилось как минимум 30−40 лет назад и было рассчитано на ограниченное количество жителей. Поэтому очень часто застройщики, чтобы решить вопросы снабжения зданий водой, подключаются к артезианским скважинам, уходящим в глубину на 100−150 и более метров.
Именно здесь возникает целый ряд проблем: от перегрузки источника в пиковое время, недостаточного напора или даже отсутствия подачи воды на верхние этажи зданий до постепенной выработки запасов воды в подземных резервуарах. В Хотове из-за слабой артезианской скважины летом воды нет выше второго этажа. В Буче, Крюковщине, Софиевской Борщаговке, Петропавловской Борщаговке, по отзывам людей, из-за постоянных поломок насосов, качающих воду из скважины, постоянно слабый напор воды, а после 22:00 ее и вовсе нет. На ужасное качество воды, текущей из кранов, жалуются жители Гостомеля и Ворзеля. Когда в час пик люди собираются на работу и весь дом одновременно в 7:30 утра включает краны, часть квартир остаются без воды, приходится ждать, пока сосед в прямом смысле дочистит зубы.
Как и в случае с автономным водоотведением, автономная подача воды из артезианских скважин – стандартный маркетинговый ход, направленный на усиление преимуществ недвижимости. Хотя на самом деле это слабое место большинства жилищных комплексов пригорода и соответственно большой минус с точки зрения их ликвидности.
Покупая квартиру для жизни или в качестве инвестиции, стоит серьезно задуматься о ее ликвидности и потенциале к подорожанию. Сэкономив 2 тысячи гривен на квадратном метре сегодня, можно приобрести проблемное и неликвидное жилье, которое обернется потерей спокойствия, времени, безопасности и в конечном счете денег.
С преимуществами жизни в городе, даже в самых отдаленных массивах, спорить сложно. С учетом факторов ликвидности: месторасположения объектов недвижимости, близости к транспортным узлам, наличия детских садов, школ и поликлиник, освещения, водоснабжения, отопления, обслуживания инженерных систем, а также возможности найти работу недалеко от места проживания – вне всякого сомнения, лидируют киевские объекты. Поскольку ликвидность – залог роста цены именно столичные квартиры, по мнению экспертов, будут показывать постепенный, но стабильный рост. Их быстрее можно будет превратить в деньги.
Так что в самой недалекой перспективе эксперты-урбанисты прогнозируют обратное перетекание жителей из пригорода в Киев, что, в свою очередь, вызовет подъем спроса на столичное жилье. А приобретать квартиру в пригороде со всеми вытекающими последствиями или отдать предпочтение пусть и незначительно более дорогой, но столичной – решать покупателю.
Евгений Бланский