Великі будинки продаються дуже погано. Фото
Аналітик SV Development Сергій Костецький вважає, що цей сегмент по суті завмер. "З одного боку, вартість землі впала не так сильно, як інший нерухомості, і хороші ділянки завжди в ціні. У той же час, кількість угод маленьке: люди не готові витрачати гроші", – зазначив Костецький.
Втім, статистика говорить про зворотне. Віце-президент ВГО "Ліга експертів України" Андрій Гусельников зазначає, що, за останні два роки в Київській області збільшилася кількість угод з нерухомості.
"У 2015 році приватні нотаріуси зареєстрували 12,5 тис. транзакцій по квартирах і приватних житлових будинків в Київській області, в 2016 році – 16,2 тис. У державних нотаріусів цей показник, становить близько 1,4 тис. Правда, поділу угод на квартири і приватні житлові будинки в статистичному обліку немає", – пояснив він.
Але і по землі угод стає більше. У 2015 році приватні нотаріуси провели їх 15,4 тис., а в 2016-му – 20,2 тис., державні – 2,3 тис. та 2,7 тис. відповідно, повідомив експерт.
Але, якщо врахувати, що в Київській області проживає 1,7 мільйона жителів, угод все одно дуже мало. Виходить, що продавали або купували землю і будинки всього 1% громадян.
До того ж покупці готові витрачатися лише на кращі, на їхню думку, об'єкти. Скажімо, за словами незалежного експерта Ярослава Цуканова, до непідготовлених ділянок узагалі немає інтересу.
"Якщо до ділянки підведений газ, електрику, хоча б в обсязі 8 кіловат, і є, як мінімум, під'їзну колію у вигляді битій щебінки, а в ідеалі – асфальтована дорога, на таку землю попит є. Розмір ходових ділянок, як правило, від 10 до 20 соток, вартість – близько 1 тис. дол./сотка, це якщо в безпосередній близькості від Києва", – пояснив експерт.
З колегою згоден і Костецький , за словами якого , найбільше впали в ціні ділянки без комунікацій . " Хороша ділянка з комунікаціями як коштувала п'ять років тому дві тисячі доларів за сотку , так і зараз коштує майже стільки ж " , – констатував аналітик .
Високі тарифи тиснуть на площу будинків
Для покупців будинків головне – компактний розмір . Невеликі котеджі користувалися попитом давно , але особливо актуальною ця тенденція стала після різкого зростання тарифів на газ .
"Шукають об'єкти по 50-80 тис. доларів площею від 80 до 120 кв. м до 40 кілометрів від столиці. Швидше продаються будинки з хорошим архітектурним рішенням. Хороший дизайн завжди дає додаткову вартість. Все інше варто", – розповів Цуканов.
Особливо складно прилаштувати особняк, якщо його площа перевищує 180 кв.м. "Такі будинки дорого обслуговувати. Всі, хто хотів і міг купити такі будинки, вже їх придбали або побудували", – сказав Цуканов.
Глава комітету з інформаційних технологій Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ) Едуард Бразас прогнозує зростання продажів будинків площею до 100 – 150 метрів, побудованих якісно, із застосуванням енергоефективних технологій.
"Високі ціни на енергоносії можуть стимулювати українців переїжджати в приміські будинки, адже там ти сам керуєш витратами на опалення, на відміну від квартири. Але котедж – задоволення не з дешевих. Тому попит матимуть невеликі енергоефективні будинки, розташовані недалеко від транспортних магістралей. Природно , кращими виявляться населені пункти, де є школи, дитсадки, лікарні, тому що до Києва з дітьми не наїздишся", – вважає експерт.
Тому найпопулярнішим напрямком традиційно залишиться Києво-Святошинський.
"Там будується багато багатоповерхових будинків – Ірпінь, Буча, Білогородка, але і котеджі є. Оскільки поруч більш-менш нормальні дороги і інфраструктура, цей район найдорожчий. Другий за активністю – інший кінець "червоної" гілки метро – Бровари, і бориспільський напрям . Там – хороша траса, і села вздовж неї завжди були недешевими", – сказав Бразас.
Традиційно популярним залишається також Житомирський напрямок. "Елітна Обухівська траса (Козин та Конча-Заспа та ін.) зараз утримує всього 5% ринку, і по суті ні на що не впливає", – додав експерт.
А Одеська траса (Віта-Поштова) поки не виправдала очікування ріелторів, так і не ставши хітом продажів. "Зараз дотягли метро до Одеської площі, може, ситуація покращиться", – припустив Бразас .
Буде ще дешевше
За даними Гусельникова , ціни на приватні домоволодіння в Київській області за минулий рік знизилися на 5 – 10 % в залежності від відстані до столиці . Ціна квадратного метра в Броварах становить 470 доларів ( -5,8 % ) , в Борисполі – 495 доларів ( -5,4 % ) , в Обухові – 440 доларів ( -7,6 % ) , в Бучі – 566 доларів ( -6 , 3 % ) , в Ірпені – 495 доларів ( -5,4 % ) .
Масового переселення киян за місто найближчим часом експерти не прогнозують. Більш того, Гусельников очікує подальшого скорочення ринку, як мінімум, на 5-10% за рік. "Ціни будуть стояти на місці, а кількість угод залишиться мінімальною", -впевнений Костецький.
Ця тенденція спровокує подальше зниження цін. Уже зараз, за словами Цуканова, продавці готові поступатися 15 – 20% від ціни. У наступні півтора року ціни можуть впасти ще на 15 – 20%.
Ціни почнуть зростати не раніше, ніж через 5 років, вважає фахівець. "За цей час на ринку накопичиться необхідна грошова маса, і люди почнуть вкладати в нерухомість", – додав експерт.
"Спочатку оживе оренда в комерційному сегменті, потім почнуть підтягуватися за ціною квартири і слідом за ними, років через три-чотири, після того як з'являється іпотечне кредитування, – ринок заміської нерухомості. Зараз у нас поки що небагато активізувалася тільки оренда комерційної нерухомості. Тобто , ми знаходимося лише на початковому етапі стабілізації ринку", – зазначив Бразас.