Дар`я Нинько
Споруджуваний на столичному Святошиному житловий комплекс "Маргарита" на перший погляд здається непоганою інвестицією – вдалі планування квартир, вигідна ціна, стрімкі темпи будівництва, розвинена інфраструктура. Втім, при найближчому розгляді виявляється, що у забудовників відсутня належна дозвільна документація, а один із будинків ЖК буквально "притулився" до сусідньої школи.
Висотка побудована поряд зі школою. Фото: Д. Нинько
Будівництво ЖК "Маргарита" ведеться з 2014 року. як стверджує забудовник, дві черги вже заселені, а третя будується. Але за фактом все трохи інакше – офіційно заселена лише одна секція, а друга дозвільних документів не має, хоча інвестори там вже роблять ремонти. Третю секцію будівництва знесли за рішенням київської влади.
Як ТРЦ став будинком
У містобудівному кадастрі міста Києва житловий комплекс "Маргарита" на вул. Булгакова, 12 числиться як самочинне будівництво.
У картці об'єкта зазначено, що будівництво почалося на основі Декларації про початок виконання будівельних робіт КВ 083140970372 від 07.04.2014 року (III категорії складності), виданої Державною архітектурно-будівельною інспекцією (ДАБІ) України.
"Тут треба зрозуміти, що комплект документів і законність кожної секції абсолютно різна, – розповідає Сегодня.ua юрист, голова правління Спілки консультантів з нерухомості Іван Кудояр. – Якщо розбиратися по секціях, то на сьогодні перша секція ними була куплена задовго до цього скандалу як недобуд. Потім вони отримали документи на реконструкцію, побудували. Це III категорія – реконструкція, а не нове будівництво".
Дійсно, як зазначено в картці об'єкта, ТОВ "Ві Ді Проджект" тоді від ДАБІ отримало дозвіл на реконструкцію будівлі під торгово-розважальний центр з приміщеннями адміністративного призначення та підземним паркінгом, а не на будівництво житлового комплексу. Більш того, в лютому 2015 року "ВІ ДІ Проджект" отримало також декларацію про готовність об'єкта до експлуатації (КВ 143150540154 від 23.02.2015 року).
Однак при перевірці ДАБІ виявила, що вказана в деклараціях будівля входить в комплекс житлових будинків, який буде складатися з 5 черг з такими орієнтовними техніко-економічними показниками: 1-ша секція (4-5 поверхів), 2-га секція (13-16 поверхів), 3-тя секція (25 поверхів), 4-та секція (16-23 поверхи). Згідно з висновком ДП "Укрдержбудекспертиза", зазначений об'єкт будівництва може бути віднесений до не менше, ніж V категорії складності, що не відповідає декларації.
Як повідомили Сегодня.ua в ДАБІ, в грудні 2015 року обидві декларації – про початок будівельних робіт по реконструкції ТРЦ і про готовність об'єкту до експлуатації – були скасовані.
Втім, як каже Іван Кудояр, на першу секцію "Маргарити", 5-поверховий будинок, це ніяк не вплине.
"Якщо є декларація – значить є підстави для отримання поштової адреси. Якщо є поштова адреса – є підстави для отримання права власності. Декларацію могли анулювати, але інвестори вже отримали права власності, тобто вже, в принципі, їм не потрібна ця декларація, і забудовнику декларація ця не потрібна, тому що він будинок побудував", – говорить він.
Що ж стосується другої секції ЖК, то вона була побудована без дозвільної документації. При цьому в будинок вже заселилися інвестори і роблять там ремонти.
"Під першою секцією у них (забудовників, – авт.) земля в порядку, під другою секцією вони землевідведення не отримали. Якщо землевідведення не отримано, відповідно, йдуть шкереберть всі інші дозвільні документи", – каже Кудояр.
Керуючою компанією будівництва виступає ТОВ "ДК Девелопмент". Сегодня.ua звернувся до них із запитом на надання інформації щодо всіх проблем, описаних в матеріалі, проте відповіді так і не отримав.
"По суті, це є рейдерство комунальної власності з метою особистого збагачення, і, в тому числі, спроба нанесення шкоди не тільки місту, а й тим людям, які там потенційно повинні будуть проживати", – заявив Сегодня.ua екс-директор Департаменту міського благоустрою та збереження природного середовища КМДА, а зараз народний депутат від БПП Дмитро Білоцерківець. Нардеп наголошує, що щодо забудовника заведено кримінальну справу.
"Нема (документів на землю, – авт.). На "Маргариті" це все – самовільне будівництво, – каже він. – Там заведено кримінальну справу щодо самозахоплення земельної ділянки".
Втім, коріння цього питання йдуть значно далі – ще в 90-х на цій ділянці столичної землі поруч зі спеціалізованою школою №317 з поглибленим вивченням іноземних мов збиралися будувати Центр дозвілля в складі об'єкту житлового комплексу "Молодіжний", зведеного в кінці 80-х – початку 90-х. Але цей проект так і не був реалізований. Тепер там будується ЖК.
Інші проблеми
Виходячи з відсутності дозвільної документації, підключення будинків ЖК "Маргарита" до міських комунікацій також є проблематичним. Як заявляли в КП "Київблагоустрій", забудовник веде несанкціоновані земельні роботи з прокладання інженерних комунікацій. Зокрема, це стосується добудованої другої секції ЖК. Оскільки у забудовника немає документів на цю землю – у них немає і можливості підключитися до міських комунікацій. На цей момент друга секція підключена від першої, але це тимчасовий варіант. А здійснити законне постійне підключення до міських комунікацій в цьому випадку неможливо, каже Кудояр.
Як розповіла Сегодня.ua мешканка сусіднього з "Маргаритою" будиинку, 8 березня 2016 року забудовник зробив спробу підключитися до трансформатора їхнього будинку – робітникі вирили рів і стали прокладати дріт. Тоді місцеві жителі виступили проти, і провід трохи не довели до трансформаторної будки.
"Я не хочу платити за електрику по 5 тисяч гривень", – каже жінка, зазначаючи, що така ситуація дуже небезпечна, оскільки довести провід до трансформатора не складе труднощів.
У випадках з незаконним будівництвом часто так і відбувається, говорить Дмитро Білоцерківець. Забудовник спочатку без дозволів підключається до комунікацій, а вже потім, за фактом, пропонує укласти контракти на оплату і так вже використовуваної води і електроенергії.
Впритул до школи
Школа в історії ЖК "Маргарита" – окремий аспект. Так, одна з будівель комплексу практично "приклеїлася" до стін навчального закладу.
Відстань між стінами школи і новобудови. Фото: Д. Нинько
Слід зазначити, що згідно з Державними будівельними нормами, відстань від межі ділянок навчальних закладів до стін житлових будинків із входами і вікнами має бути не менше 10 м, а від безпосередньо будівлі навчального закладу до житлового будинку відстань повинна визначатися з урахуванням норм інсоляції (освітлення сонячними променями, – авт.), природного освітлення і захисту від шуму.
Для визначення цих факторів необхідно проводити спеціальні дослідження, однак для шкіл санітарними нормами передбачено забезпечення безперервної тригодинної інсоляції класів.
Відповідних документів щодо проведення забудовником ЖК "Маргарита" досліджень Сегодня.ua знайти не вдалося. На думку Івана Кудояра, такі вимірювання і не проводилися.
"Якщо вони елементарні документи не оформили, то хто ж там проводив ці експертизи... Це просто самозахоплення в дуже грубій формі", – говорить він.
Фото: Д. Нинько
За фактом, стіна однієї з секцій знаходиться на відстані декількох метрів від школи, тобто будівництво велося практично над головами дітей і вчителів. Втім, керівництво навчального закладу коментувати ситуацію, що склалася, відмовилося, пославшись на те, що це не входить в їх повноваження, та й будівництво біля школи вже закінчено.
Сам же забудовник таку надмірну близькість до школи використовує для реклами зручності ЖК. Та й думки інвесторів з цього приводу розділилися – на форумах, присвячених питанням ЖК "Маргарита", одні радіють, що дитину не доведеться далеко водити, а інших бентежить перспектива дітям ходити в школу "через кватирку".
Одну секцію "Маргарити" знесли
25 грудня 2015 року на підставі доручення столичного Департаменту міського благоустрою комунальне підприємство "Київблагоустрій" розпочало демонтаж огорожі будівництва ЖК "Маргарита".
Демонтаж відбувався в силу відсутності проектно-дозвільної документації на розміщення навколо будмайданчика будь-якої огорожі і складських приміщень.
Втім, як зазначив тоді директор "Київблагоустрій" Іван Кліпа, у влади є всі підстави вважати це будівництво незаконним.
В Києві демонтують незаконне будівництво у дворі школи (фото)
"У цього ЖК багато порушень. 16-поверхівка побудована буквально в 2,5 метра від будівлі школи. Ніяких документів. Забудовник знехтував санітарними та будівельними нормами. Буквально впритул заплановано будівництво ще чотирьох 25-поверхівок. Будівництво другої черги розпочато десь півтора місяці тому. Наше завдання – не допустити нового "Еліта-Центру", який став символом введення в оману порядних інвесторів", – наводить слова Кліпи прес-служба КП "Київблагоустрій".
Відео: Youtube/КП Київблагоустрій
Тоді комунальникам довелося зіткнутися з "тітушками", які намагалися перешкодити демонтажу. Але на цьому історія не закінчилася. Після демонтажу огорожу було відновлено, а на будівельний майданчик була завезена арматура і опалубка. 30 грудня комунальники повторно приступили до демонтажу огорожі, а будматеріали відправили на штрафмайданчик "Київблагоустрою". Також комунальники демонтували побутові приміщення, задіяні в будівництві.
"В цілому, рішення місцевої влади такі, що всі нові, тобто недавно розпочаті незаконні будівництва зупинятимуться і демонтуватимуться", – сказав Кліпа, повідомляє прес-служба "Київблагоустрою".
Третю секцію будівництва знесли. Фото: Д. Нинько
"Ми знали, що це незаконна забудова, були категорично проти жителі сусідніх будинків, а також батьки дітей, які там (в школі – Авт.) вчаться. Що ми зробили – демонтували це незаконне будівництво", – розповів Сегодня.ua народний депутат Дмитро Білоцерківець.
Білоцерківець зазначає, що міській владі було б вигідніше, якби своє будівництво зніс сам забудовник, проте подібні будівництва найчастіше оформляються на якесь ТОВ – "нулівку" з мізерним статутним капіталом. У підсумку, навіть якщо виноситься рішення суду, що таке ТОВ має знести незаконно зведену будівлю, це ніколи не буде зроблено, оскільки у цього підприємства просто не виявиться грошей на демонтаж, говорить він.
"Ми повинні розуміти, що, якщо вони підуть далі, ніж третій поверх – технічно це зробити (демонтувати, – авт.) дуже складно і це буде коштувати багато грошей. І ці забудовники це розуміють. Їх основне завдання – піти вище, тому що поки ми зможемо в судах виграти, поки ми зможемо закласти бюджетні кошти на демонтаж, пройде кілька років, там вже поселяться люди, які будуть проти демонтажу", – каже Білоцерківець.
Інвестори "купилися" на ціну квадратного метра
Будівництво ЖК "Маргарита" здійснює бізнесмен, з чиїм ім'ям в місті Київ пов'язують кілька десятків проблемних будівництв. Втім, це не заважає компаніям забудовників активно продавати квартири інвесторам. Так, згідно з інформацією забудовника, планувалося, що ЖК "Маргарита" буде складатися з близько 800 квартир. Скільки з них продано – невідомо.
"Основна причина – це ціна. Все-таки "Маргарита" коштує трошки дешевше, ніж аналоги, тому людей це цікавить, вони купують. Але тут треба врахувати те, що вони рекламують пілотний проект", – говорить юрист, консультант з нерухомості Іван Кудояр.
Як зазначає експерт, при рекламі ЖК інвесторам забудовник використав готову 5-поверхову секцію, яка відносно законно, але все ж була побудована, і в яку заселилися інвестори. При цьому продавали за такої реклами квартири і в інших секціях, які невідомо як будуть здаватися в експлуатацію. І якщо вирішення питання з другою секцією, швидше за все, затягнеться, то ситуація з третьою секцією, яку і знесла міська влада, виглядає безнадійно – шансів у інвесторів отримати свої гроші назад немає, вважає Кудояр.
"А з третьою вже все ясно – там інвестори просто попали. Вони внесли гроші, а квартири навряд чи отримають, – говорить експерт. – Зараз, якщо ближче до цифр, то близько 260-280 тисяч ошуканих інвесторів по всій країні. Грубо кажучи, це мільйон осіб, або 10% від активної кількості всього населення, яке заробляє гроші. Це дуже великий відсоток. Ще є стільки ж завуальованих, які просто не заявляють. Тобто 20%, або 1/5 всього будівництва, знаходиться в зоні колосального ризику. А зараз це ще більше, тому що рентабельність менша і забудовники будуть йти з будівельного ринку. Сказати, що їм всім, такої кількості людей, повернуть гроші або дадуть житло – дуже складно в це вірити".
При цьому значна частина відповідальності за те, що трапилося, лежить на інвесторах, які повинні були врахувати колосальний ризик перед вкладенням грошей в настільки сумнівне будівництво.
"Забудовник, грубо кажучи, не несе відповідальності, а держава досить слабка, щоб це контролювати і відшкодовувати збитки", – вважає Іван Кудояр.
"Чому у нього виходить продавати в такому обсязі квартири, чому у нього виходить продавати їх дешево? Тільки з однієї причини – він не платить ніяких податків, він не дивиться за технікою виконання робіт, – каже Дмитро Білоцерківець. – Ми не можемо гарантувати цим людям, що вони просто потім з цим будинком не впадуть. Але ж кого прийдуть звинувачувати далі? Нас. Хоча це буде несправедливо".
На думку депутата, вирішити це питання може тільки підвищення кримінальної та адміністративної відповідальності за захоплення земельних ділянок і за самовільне будівництво. А у випадку з ЖК "Маргарита" столична влада і далі відстежуватиме ситуацію, і якщо будівлі знову будуватимуть – знову їх зносити.
Що потрібно знати інвесторам, щоб не втратити гроші
За останні роки кількість проблемних новобудов значно зросла, як і ризик втратити гроші, інвестуючи в квартири в них. При цьому немає ніяких гарантій, що потерпілі інвестори зможуть якимось чином відстояти свої права. Тому перед тим, як вкласти гроші в будівництво, слід перевірити кілька аспектів, а саме забудовника, ступінь готовності будинку, документацію і підключення до міських комунікацій. Про це розповів Сегодня.ua юрист, голова правління Спілки консультантів з нерухомості Іван Кудояр.
"Репутація забудовника – важлива складова. Але навіть і у дуже хороших забудовників є проблемні об'єкти, є об'єкти, які вони заморожують. Тому сказати, що все залежить від репутації – ні. Тут треба дивитися на ступінь готовності будинку, щоб вона була 60-80%, а краще ще вище. Я взагалі раджу, менше 80% готовності будинку краще не брати", – говорить він.
При цьому експерт уточнює, що коробка будинку з вікнами і фасадом – це 55-60% готовності будинку. Тому на момент покупки квартири будинок вже повинен стояти. Наступним етапом необхідно вникнути в ситуацію з підключенням до міських комунікацій – так, технічних умов на їх підключення буде недостатньо, потрібно їх практичне виконання.
"Багато забудовників показують техумови підключення до міських комунікацій, припустимо, до каналізації. Але цього не достатньо. Іноді виконати техумови – це багатомільйонні витрати. Тут треба подивитися акти виконаних робіт, контрольні картки про те, що правильно врізалися, законно, про те, що виконані ці техумови. Практичне виконання – це теж дуже важливо", – каже Кудояр.
Також слід звернути увагу на пайовий внесок в інфраструктуру міста, тому що це одноразовий великий платіж, який багато забудовників або не хочуть платити, або не можуть, зазначає експерт. Крім того, слід звернути увагу на суміжні права – іноді будинок будується не на міській землі, а на землях МВС, ДСНС, Міністерства освіти, тощо. І їм треба віддавати теж квартирами за цю землю, зазначає експерт.
В цілому, ступінь готовності будинку і оформлення документів повинні йти або врівень, або з випередженням будівництва, вважає Кудояр.
"Якщо якихось документів не вистачає, якщо немає договору оренди на землю, то про що можна далі говорити? Будинок побудують, але його не введуть в експлуатацію. Або будуть вводити через суд, або ще якось. Це буде не зовсім правильно, а якщо не зовсім правильно – то можливі санкції", – резюмує експерт.
Споживча інфляція
Облікова ставка
Офіційний курс євро
Офіційний курс долара
Міжнародні резерви
Головні теми