Аналіз. Чому одні квартири, виставлені на продаж, буквально відлітають, а інші, навпаки "зависають" в агентствах на тривалий термін? Що таке ліквідність і які ознаки ліквідності квартири? Ліквідність нерухомості в Києві і передмісті. Їх потенціал до подорожчання в майбутньому. Про це ми розповімо в цій статті.
Оскільки поняття ліквідності використовується досить часто в абсолютно різних ситуаціях, уточнимо термінологію. Що мають на увазі під цим поняттям? За визначенням експертів, ліквідність нерухомості – це наскільки швидко вона може бути продана за близькою до ринкової ціною. Ліквідність обернено пропорційна часу, необхідному для продажу: чим менше часу потрібно, тим вище ліквідність.
Ознайомимося ближче з критеріями продаваної нерухомості, які впливають на її ліквідність, тобто підвищують інтерес потенційних покупців, роблять її привабливою в разі продажу.
Такими критеріями є місце розташування об'єкта нерухомості, близькість до транспортних розв'язок, рівень розвитку соціальної інфраструктури, забезпечення соціальними установами та екологія. На реальних прикладах приміських і міських новобудов порівняємо рівні їх життєзабезпечення та комфорту, які безпосередньо впливають на ліквідність цих об'єктів і їх потенціал до подорожчання в майбутньому. Поза нашою увагою залишимо конкретні характеристики житла, такі як розміри, планування та поверховість.
Очевидно, що великим попитом користується житло, яке коштує менше. Якщо дивитися на первинний ринок в столиці, то це квартири економ-класу, розташовані в спальних районах столиці, а також квартири в прилеглих до Києва містах: Вишневому, Ірпені, Бучі, Гостомелі тощо.
Тенденція останніх років, коли передмістя за обсягами введення нового житла випереджало Київ, стала змінюватися. По-перше, через зниження вартості столичного житла придбати двокімнатну квартиру в приміській новобудові за ціною однокімнатної в Києві ніяк не вийде. Більш того, вартість квадратного метра в Києві незначно вище, ніж в приміських аналогах (якщо ми порівнюємо житло однакової категорії). По-друге, покупці, які звернули увагу на околиці Києва і зреагували на нижчу ціну квартир в передмісті, ті, хто відгукнувся на розтиражовані гасла про інфраструктуру, що розвивається, про зелені рекреаційні зони з невинно чистим повітрям, зіткнулися з цілою низкою проблем, до яких не були готові.
Перше – це транспортні проблеми. Працюючі і студенти з передмістя не з чуток знають про величезні затори на в'їзді до столиці вранці і ввечері. Дані дослідження маятникових міграцій населення з передмістя до Києва такі: до столиці щодня приїжджають на роботу 41% жителів Броварів і району, 21% – Борисполя, 43% – Ірпеня і прилеглих міст. В цілому з області до столиці щодня приїжджає близько 600 тисяч осіб, а це – 32% населення Київської області. Незабаром дороги взагалі не зможуть впоратися з маятниковою міграцією приміських жителів до Києва і назад. Про дорожній колапс з 8 до 9 ранку "кричать" в мережах на форумах жителі Софіївської та Петропавлівської Борщагівок, Вишневого, Крюківщини. Вже зараз питання часу, витраченого на поїздку до місця роботи або навчання, стає ключовим при виборі житла і в перспективі вплине на ліквідність квартир, проживання в яких ускладнюється істотними транспортними проблемами.
Якщо найближчими роками в розвиток транспортної та соціальної інфраструктури не будуть інвестовані мільярдні кошти, ліквідність приміського житла різко знизиться. Наразі подібні інвестиції в інфраструктуру на рівні місцевої влади навіть не обговорюються. Ми побачимо зниження інтересу до передмістя, тим більше що верхня межа ціни пропозиції в передмісті обмежений цінами в нових житлових комплексах економ-класу в Києві.
Друге. Темпи розвитку приміської інфраструктури не встигають за швидко зростаючими новобудовами, приклади того Ірпінь та Вишневе. Об'єкти соціальної інфраструктури будуються нерегулярно і нерівномірно порівняно зі столицею. В результаті практично у всіх містах-супутниках, де населення збільшилося в рази, зростає дефіцит місць у дитсадках і школах, починаються серйозні проблеми з медичними закладами тощо.
Особливо сильно ці проблеми відчуваються в містах-сателітах, де приріст числа жителів становить від 10 до 500%. Наприклад, Софіївська Борщагівка (530%), Крюківщина (300%), Буча (110%), Петропавлівська Борщагівка (80%), Новосілки (90%), Чайка (80%) Бровари (40%), Вишневе (20%) і Ірпінь (10%).
Спорудження дитсадків і шкіл, хоча і передбачене проектами нових житлових комплексів, але будують ці об'єкти в останню чергу, коли в будинках вже живуть люди. Та й нові установи зазвичай приватні, тому не всім по кишені. У жителів Ірпеня проблеми з дитячими садками. Щоб потрапити до державного дитсадка, потрібно записуватися мало не з народження дитини. Є в місті й приватні дитсадки, але коштують вони кілька тисяч гривень на місяць, що серйозно б'є по сімейному бюджету батьків.
Якщо вже зараз приміська інфраструктура не справляється з навантаженням, то в перспективі для молодих родин оформити дітей до дитячого садка і школи може стати нерозв'язною проблемою.
Стосовно дорослішої частини новоселів в передмісті, на них чекають схожі проблеми, але в частині медицини. "Кілометрові" черги "за здоров'ям" – звичне явище для приміських лікарень вже зараз. Почитайте форуми: матусі скаржаться на черги до педіатра, що розтягнулися на місяць. Зрозуміло, що введення в експлуатацію нових житлових комплексів і неминуче збільшення кількості жителів тільки посилює проблему. В інших населених пунктах люди можуть тижнями чекати черги на прийом до педіатра.
Але все перераховане вище – це видимі, всім відомі проблеми. А тепер торкнеться теми, про які вкрай рідко замислюється звичайний житель столиці. Йдеться про підключення житлових комплексів до каналізації і як це може позначитися на ліквідності квартир.
У Києві будівництво будинків спочатку передбачає їх підключення до центрального колектора, при цьому потужності на сьогодні достатні, щоб підключати нові житлові комплекси. Водночас масова забудова передмістя негативно позначилася на комунікаціях багатьох міст-супутників. Каналізаційні мережі прокладалися ще за часів СРСР і, згідно з чинними тоді нормативами, розраховані на навантаження в десятки, а іноді і в сотні разів менше, ніж потрібно зараз. Як наслідок, з'явилися і наростають складності з відведенням нечистот від зростаючих житлових комплексів. Забудовники в передмісті вирішує питання підключення будинків до локальних септиків, як, наприклад, в селах Ходосівка, Гора, Чубинський. При цьому самі забудовники воліють сором'язливо замовчувати цю проблему. У кращому випадку в проспектах буде вказано наявність "автономної каналізації", що для необізнаних покупців звучить навіть привабливіше. По суті, така каналізація – це система сполучених колодязів, яка ніколи не буде герметичною. Не виключені ситуації, коли при низькому заляганні ґрунтових вод рівень води і фекалій в колодязях навесні досягатиме поверхні. Хто гарантує, що ця "радість" не опиниться в квартирах, і чи захочете ви жити в такому будинку? А вирішувати ці проблеми доведеться самим мешканцям, адже, як кажуть, очі бачили, що брали.
Схожа проблема пов'язана з забезпеченням нових комплексів водопостачанням. Централізоване водопостачання, як і водовідведення, будувалося як мінімум 30-40 років тому і було розраховане на обмежену кількість жителів. Тому дуже часто забудовники, щоб вирішити питання постачання будівель водою, підключаються до артезіанських свердловин, що йдуть в глибину на 100-150 і більше метрів.
Саме тут виникає ціла низка проблем: від перевантаження джерела в піковий час, недостатнього напору або навіть відсутності подачі води на верхні поверхи будинків до поступового вироблення запасів води в підземних резервуарах. У Хотові через слабку артезіанську свердловину влітку води немає вище другого поверху. У Бучі, Крюківщині, Софіївській Борщагівці, Петропавлівській Борщагівці, за відгуками людей, через постійні поломки насосів, що качає воду зі свердловини, постійно слабкий напір води, а після її 22:00 і зовсім немає. На жахливу якість води, що тече з кранів, скаржаться мешканці Гостомеля та Ворзеля. Коли в годину пік люди збираються на роботу і весь будинок одночасно о 7:30 ранку включає крани, частина квартир залишаються без води, доводиться чекати, поки сусід в прямому сенсі дочистить зуби.
Як і у випадку з автономним водовідведенням, автономна подача води з артезіанських свердловин – стандартний маркетинговий хід, спрямований на посилення переваг нерухомості. Хоча насправді це слабке місце більшості житлових комплексів передмістя і відповідно великий мінус з точки зору їх ліквідності.
Купуючи квартиру для життя або як інвестиції, варто серйозно задуматися про її ліквідність і потенціал до подорожчання. Заощадивши 2 тисячі гривень на квадратному метрі сьогодні, можна придбати проблемне і неліквідне житло, яке обернеться втратою спокою, часу, безпеки і в кінцевому рахунку грошей.
З перевагами життя в місті, навіть у найвіддаленіших масивах, сперечатися складно. З урахуванням факторів ліквідності: розташування об'єктів нерухомості, близькості до транспортних вузлів, наявності дитячих садків, шкіл та поліклінік, освітлення, водопостачання, опалення, обслуговування інженерних систем, а також можливості знайти роботу недалеко від місця проживання – поза всяким сумнівом, лідирують київські об'єкти. Оскільки ліквідність – запорука зростання ціни, саме столичні квартири, на думку експертів, показуватимуть поступове, але стабільне зростання. Їх швидше можна буде перетворити на гроші.
Тож в найнедалекішій перспективі експерти-урбаністи прогнозують зворотне перетікання жителів з передмістя до Києва, що, в свою чергу, викличе зростання попиту на столичне житло. А купувати квартиру в передмісті з усіма наслідками, що випливають, чи віддати перевагу нехай і незначно дорожчій, але столичній, – вирішувати покупцеві.
Євген Бланський
Споживча інфляція
Облікова ставка
Офіційний курс євро
Офіційний курс долара
Міжнародні резерви
Головні теми